一季度50城新房成交面積同比下滑兩成
發(fā)布時(shí)間：2018/4/9 17:50:59 瀏覽次數(shù)：10365 來源： 中房網(wǎng) cjjt-fdc
上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，2018年一季度50城新房成交5561萬平方米，同比下降20%。從后續(xù)來看，預(yù)計(jì)二季度成交量或?qū)⑦M(jìn)一步下降。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，按目前的趨勢，3月或4月，全國樓市的總體成交量就會(huì)由正增長轉(zhuǎn)為負(fù)增長。這是全國市場實(shí)質(zhì)性降溫的第一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。而隨著今年以來金融強(qiáng)力去杠桿，疊加各地調(diào)控新政的相繼出臺(tái)，信貸和銀根縮緊已是不爭的事實(shí)，樓市恐將繼續(xù)降溫，房價(jià)難以顯著上漲。
樓市成交即將負(fù)增長？
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，去年四季度以來，全國商品房銷售增速便已放緩。2018年1至2月，商品房銷售面積14633萬平方米，同比增長4.1%，增速比2017年全年回落3.6個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)低于2017年同期的25.1%和2016年同期的28.2%。
盡管國家統(tǒng)計(jì)局前3月的數(shù)據(jù)還未出爐，但從各家機(jī)構(gòu)調(diào)研來看，3月依然不樂觀。“今年前兩個(gè)月新建商品房成交同比僅增長4%，按此趨勢，3月或4月就會(huì)是負(fù)增長了。”楊紅旭表示。
易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，3月份50個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為2089萬平方米，環(huán)比增加58%，同比減少29%。報(bào)告分析認(rèn)為，盡管環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)上升，但主要是由于受2月春節(jié)因素影響基數(shù)偏低所導(dǎo)致。對比歷史數(shù)據(jù)來看，今年3月份成交反彈弱于2017和2016年，絕對值不到2017年7-8月份的淡季水平。預(yù)計(jì)當(dāng)前調(diào)控將會(huì)貫穿全年，按這個(gè)邏輯來看，3月成交平淡也預(yù)示著全年成交的震蕩下行。
中金公司統(tǒng)計(jì)顯示，3月其持續(xù)監(jiān)測的60城新房銷售面積同比下滑兩成，拖累年初至今累計(jì)銷售面積同比下滑約10%；整個(gè)一季度，60城累計(jì)銷售面積同比下滑9.9%，其中超高/高能級城市和中低能級城市分別同比下滑8.3%和12.9%。
此外，中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)大致反映出同樣的趨勢。該機(jī)構(gòu)對包括北京、大連、重慶等在內(nèi)的30個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)成交量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。數(shù)據(jù)顯示，這30大城市一季度合計(jì)新房成交量約為32萬套，同比下滑15%。
熱點(diǎn)城市房價(jià)下行？
自2016年10月份新一輪調(diào)控開啟以來，全國房價(jià)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下跌，但2018年，隨著調(diào)控從嚴(yán)和信貸緊縮，熱點(diǎn)城市的房價(jià)下跌將可能發(fā)生。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年12月至2018年2月，本輪調(diào)控中的一線城市及熱點(diǎn)二線城市住宅價(jià)格出現(xiàn)不同程度的回落。其中，四大一線城市價(jià)格出現(xiàn)逐月下降跡象，廣州于去年12月至今年2月間，環(huán)比分別下降0.3%、0.4%、0.4%。
2月份，15個(gè)熱點(diǎn)城市中有12個(gè)城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，降幅在0.1至0.6個(gè)百分點(diǎn)之間；有9個(gè)城市同比下降，降幅在0.3至2.5個(gè)百分點(diǎn)之間。
分城市來看，70個(gè)大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅擴(kuò)大，二線城市價(jià)格漲幅回落，三線城市漲幅與上月相同。
作為風(fēng)向標(biāo)城市，據(jù)深圳規(guī)土委統(tǒng)計(jì)，深圳新建商品住宅成交均價(jià)更是已經(jīng)連續(xù)18個(gè)月下降。3月新建商品住宅成交均價(jià)為54185元/平方米，環(huán)比下降0.01%，同比下降1.0%，相比2016年9月份的最高點(diǎn)已下跌了近七千元。
日漸收緊的信貸和銀根，是導(dǎo)致房價(jià)下跌的重要因素。楊紅旭認(rèn)為，跟隨美國加息的進(jìn)程，雖然中國官方利率沒變化，但常備借貸便利利率，其實(shí)質(zhì)也就是暗自加息。
3月下旬，江西銀監(jiān)局聯(lián)合人民銀行南昌中心支行下發(fā)通知，嚴(yán)防借款人通過非按揭渠道違規(guī)融資用于購房，嚴(yán)禁發(fā)放以住房為抵押且無明確用途的貸款。
楊紅旭指出，這一新規(guī)，是在落實(shí)今年1月銀監(jiān)會(huì)的工作部署，估計(jì)還將有更多地方政府跟進(jìn)出細(xì)則。“房住不炒”與金融防風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境，令高杠桿炒房者處境惡化。
國信證券分析師區(qū)瑞明認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)無論供給端和需求端，融資情況都不樂觀，按揭利率仍難輕言見頂，特別是“首置利率較基準(zhǔn)利率上浮”向各地蔓延的情況，在“居民去杠桿”的大背景下何時(shí)才能休止仍是未知數(shù)。
此外，3月份，在全國兩會(huì)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的基調(diào)下，各地調(diào)控政策不斷加碼，大連、深圳、海南等地，均不同程度地升級了調(diào)控政策，給各地的房價(jià)蒙上一層陰影。
在各種限制性調(diào)控措施中，限價(jià)政策殺傷力巨大。4月8日，深圳市規(guī)土委公布安托山花園（二期），即萬科瑧山府二期備案情況--222套房源獲批。受深圳市限價(jià)政策影響，備案均價(jià)9.75萬/平方米，最低8.33萬/平方米，低于去年開盤的9.97萬／平方米。
據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，目前香蜜湖片區(qū)在售二手房均價(jià)10.08萬/平方米，瑧山府周邊已有掛盤均價(jià)超過15萬/平方米的二手房。
對此，楊紅旭表示，多地出臺(tái)新政，落實(shí)"房住不炒"熱情高漲。2018年，多數(shù)城市樓市都將由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，中心城市的房價(jià)在2018年都不可能大漲了。
